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商業空間設計

黎振偉:房地產調控下的創新發展之路

黎振偉(世聯地產首席技術官):很榮幸來到無錫2011城市觀點論壇無錫行,這是個美麗的城市。 

  我們今天看房地產已經不是簡單看產品,也不是簡單看價格,我們希望在關注市場、客戶、產品的同時,還關注經濟政策與城市的發展,關注行業企業發展模式,怎么樣從更高層面把握營銷。 

  我們今天面對的不僅僅是經濟問題,還有民生問題,十八大將產生新的領導人,同時我們也看到經濟的主題從保增長向調結構的戰略轉型,也決定了房地產簡單的量增長回到質,我們國家領導人都在對房地產提出更加嚴厲的聲音和看法,2011年房地產政策將會從嚴毋庸置疑,從問責,從限購,從監管,從稅收。 

  2011市場走勢是不容樂觀的,2011年下半年市場存在機會,但是全年房價走勢仍然存在下行的壓力。中國房地產發展的趨勢與未來什么地方呢? 

  “十二五”規劃建議中,關于房地產行業的定調已經凸現了產業性,從保障房建設,引導住房需求,還有促進房地產產業平穩健康發展,所以投資炒樓這種現象將會被遏制,所以大家入房入市,如果想炒樓估計難了。 

  我們也看到“十二五”規劃的影響仍是利多偏好的,因為城市化、城鎮化、居民收入增加,當然保障房對我們有威脅,但是還是大的利好。 

  “十二五”規劃對樓市的影響,一方面是促使行業房地產更加理性,同時促進行業新的洗牌,2011年是樓市的調控年,將讓開發商迎來第一道檻,不同的城市、不同的客戶都需要不同的策略區別對待。 

  房地產策劃公司認為,2011到2015年對中國來說,是一個時代的結束,也是一個時代的發展,我們中國房地產業將面臨一個新的發展,我們社會的特征,我們重點發展區域及財富分配的規律都在改變。 

  中國城市人口將迎來經濟跟人口的升級,人口將產生不同消費需求,開發商也在研究消費需求,還有提前消費的需求。同樣我們看到城鎮化,中小城市也必須向中央發展,中國房地產的未來是得三四線城市得天下,城市的背景跟經濟發展是決定房價發展特征及前景的個性。 

  所以我們可以看到無錫這個城市有很多的機會,無錫是經濟、科技、文化、美麗、富裕的無錫,無錫作為二三線城市在新的發展中會迎來新的機會。新的機會還帶來以下幾個方面,就是同城效應,3G時代,軌道交通等等,這些都跟原來單一的開發產生不同。 

  第二,土地供應將由緊到收,發展綜合體項目將是必然。中國房地產比東京香港來看,容積率真的很低,例如廣州在過去10年,在經濟高速發展的城市中靠大量套用土地來發展,今后這些城市必然要走節約化的發展,開發商要懂得如何珍惜土地。還有我們過去的發展是傳統的,是資源掠奪型的,人口密集型的,希望無錫避免這種發展方式,不要十年又來舊城改造,這種改造資源浪費非常多。 

  高速鐵路系統將徹底突破行政區域劃分,高速公路、鐵路帶來城鎮發展是巨大的。未來城市更注重環境,環境變化將會創造更大的空間和價值,無論是北京奧運會,上海世博,跟廣州亞運會都讓人看到中國房地產重要的趨勢環境,不被人看好的地區,通過配套設施的改造煥然一新,城市的房地產應該回歸自然,跟自然充分融合跟尊重。 

  隨著人民物質與素質的提高,房地產發展將更加注重傳統與文化。這是佛山的嶺南天地,瑞安房地產做得確實很好,他們在每一個城市基本上都在城市中心通過對文化歷史建筑的保護,獲得很高發展的支持。 

  無錫同樣作為有3000年歷史的城市,在這一輪的發展中如何保護、發揮城市文化將是很重要的課題。

  品質的提升,令專業化分工進一步細化,房地產專業人才需求更迫切,房地產涉及到方方面面。 

  企業開發與營銷策略的選擇,今后房地產商應該在各方面調整方式,第一個就是我們的這種品牌與資金的結合。綠城跟海爾的結合在濟南做了非常好的全運村,這個項目一下子提高了整個濟南的房地產水平。 

  回過頭看我們無錫本地開發商,能不能也做一個跟品牌開發商合作的路呢? 

  房地產策劃公司表示,商業地產也將成為很大的發展前景。開發商已經不僅僅是傳統開發商,很多傳統導向的開發商將進入這個行業。 

  還有旅游地產,也是今后房地產發展很重要的,華僑城有很多成功的案例,他們在泰州做了很多成功的例子,項目投資等方面都獲得了很高的效率,這些可以在不多的土地上,產生很多持續的收益。 

  還有一個就是產業地產,產業高科技在無錫應該有更多的空間。這是海南惠普產業園,在未來五年可以帶來500個億的收入,5年的產值,這種地產項目無錫也應該研究而且去大力發展,因為有很好信息產業的基礎。 

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